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买方市场或使房价小跌 深圳节后楼市或将回暖 |
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| www.100house.com 青岛房地产门户网-百房网 2008年2月5日15:13 |
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春节临近，深圳楼市进入了阶段性敏感期。
今年春节前的雪灾挡住了不少人的归家路，而深圳楼市的持续冷清，也使得不少投资客心中阳光不起来。
市场资深人士指出，目前看来，深圳楼市仍处于政府、开发商、炒家、自住客等多方博弈的阶段。短期来看，买房仍然占据市场的主动权，但长期来看，深圳楼市还是向着理性的方向发展。而房价则可能会出现结构性小跌。
买方市场特征明显
春节临近，深圳楼市进入了阶段性敏感期。在买卖双方的心理博弈当中，买方依然占有较大的优势。从深圳市国土部门公示的数据来看，截至目前，深圳新房日均销售在90套左右，销售均价在15000元左右。这一数据与去年四季度相比出入不大，显示出深圳楼市的观望气氛仍旧浓重。
而近期深圳新房的推盘量明显上升。供应的增加似乎使得买方的观望心态更为坚定。开发商也是看在眼里急在心里。2007年难得一见的促销手段已开始不断粉墨登场。据悉，不少新项目都以市场最为关心的价格作为营销重点。如东方盛世、承翰·慢城等在售楼盘，均在岁末推出了特惠房或类似的促销活动。
深圳二手楼市的境况与此类似。世华地产市场研究中心日前对地铺近阶段经营情况的调查显示：上门咨询的买家越来越少；以租赁或买卖形式放盘的业主则逐步增加；在所有的买卖成交中，自用型买家是目前市场需求的唯一来源；大户型房成为市场热销单位。
世华地产认为，市场的购买力依然存在。但在目前敏感的市场环境下，买卖双方正处于心理博弈时期，买家肆意杀价，卖家则在日益下跌的房价中惶惶不可终日，部分炒家已经开始急于套现。
由于07年上半年房价的持续上涨，部分去年六月份后置业的投资型买家目前处于亏损状态。这对于一些短期套利的小型投资客来说，由于购买时价格较高，租赁投资回报率普遍低于5%，租金收益已无法覆盖月供的资金成本。
调查显示，目前这类业主普遍存在尽快卖出的心理，但由于房产投资客没有止损思维，因而造成房源多成交少的尴尬局面。
节后楼市或将回暖
虽然目前楼市冷清依旧，但市场资深人士对后市似乎并不是十分悲观。
深圳市房地产研究中心王锋认为，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，房地产市场仍有持续增长的宏观环境；同时，宏观调控政策在抑制投资投机性需求的同时，鼓励合理的住房消费，加上深圳市人口的快速增长，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，这都是今后房地产市场发展较为有力的支撑，因此房价今后也不会出现大幅下跌或者是崩盘的现象。
中原地产深港研究中心负责人则认为，二次以上置业者或将带动楼市率先回暖。对于不符合首贷标准又有换房需求的买家而言，首付提高到四成的冲击也许并不大，执行不平等利率对买家心理上的冲击可能更为显著。但这也并非完全无法接受。按照最新的贷款利率，如果第二套房贷执行基准利率的1.1倍，5年以上房贷利率为8.61%，比1998年同档次的房贷利率10.35%要低不少。
该人士认为，目前交易的低迷并非买家无法承受猛然上升的房贷利率，而是在心理上还无法接受不平等的利率标准。但随着时间的推移，买家的心态逐渐恢复平和，要改善住房的家庭还是会改善住房的。
还有一个不容忽视的问题是，08年港人在深圳等内地地区置业或将更为活跃。
置业国际集团主席蔡涯棉表示，2007年港人置业投资内地房地产的单位数量约为2.27-2.37万个，较2006年微升0.7%。2007年港人置业投资内地物业的金额约为人民币166亿元，较2006年增加13%。
蔡涯棉认为，基于宏观调控的影响已逐步消化，内地经济高速增长，人民币又持续升值，2008年港人到内地投资置业将会更为活跃。他说，港人北上工作及开拓业务已成趋势，再加上内地经济快速增长带动内地房地产的需求及价格上升潜力，而人民币持续升值更带来双重升值机会，预计2008年购买内地物业单位数目将达2.38-2.48万个，较2007年升5%，总成交金额预计达192亿元人民币，较2007年升16%。
房价可能先跌后升
虽然不少市场人士认为，08年深圳楼市有望回暖，但他们同时指出，由于07年深圳房价涨幅过大，房价仍有小幅调整的内在要求。
深圳市规划国土房产信息中心研究与发展部吴上锦预计，2008年上半年，深圳楼市仍然处于调整期，紧缩性的金融政策仍对楼市产生巨大影响，房价会小幅回落，成交量会慢慢的回升，到下半年随着房价的逐渐调整到位，房价会在一个比较合理的范围内波动，成交量也将会回复到比较合理的水平。
吴上锦表示，2008年国家仍将高度重视房地产的发展，密切监视房价的动向，希望将房价引导到理性水平，不希望也不允许房价再像2007年年中那样疯涨，必要时国家还会出台更严厉的调控措施。从影响楼市的各因素来看，2008年的楼市行情不容乐观。
供应方面，由于2007年第四季度的宏观调控，导致可售房源的库存量增加，再加上2008年的新增楼盘，预计2008年的供应量较充裕。另外，2008年1月，深圳市已经向低收入家庭分配6000多套的经济适用房，预计2008年深圳市仍有较大量的经济适用房推出，如侨香村、深云村、桃源村三期等，大量经济适用房的投入社会，在解决部分低收入者的住房问题同时，也一定程度上了平抑了房价的上涨。
需求方面，随着国家各种打击投机炒作的政策出台，炒家的生存空间被极大压缩，因此2008年深圳楼市的需求以自住需要为主。
税收方面，酝酿中的个税和物业税都有可能2008年在深圳全面执行，对房地产的过度投资有较强的抑制作用。
金融方面，收紧银根、加息、严格放贷许可等将杜绝房地产领域的资金泛滥，减少对房地产的非理性需求。
市场情绪方面，2007年下半年形成的观望氛围和看空预期将继续延续到2008年并将影响2008年的大部分时间。
中原地产深港研究中心负责人则表示，2008年缺乏积极信贷支撑的投资需求将会越来越少，投资需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场，价格追涨的局面明年内不会再出现，二手楼价有望结构性下调。前期炒作成分较多，价格远高于实际价值的物业，将会在明年有较大的下调空间；而其它一些位置优越、社区成熟、品牌价值较高的物业将表现很强的抗跌性，预计08年全年二手住宅价格有望回调10-15%。
该人士指出，近两年深圳房价涨幅已远远超过了人们的收入涨幅。回顾这轮楼市上涨的原因，除了真正的住房需求所引发外，主要还是由于旺盛的投资需求所推动。去年底，随着宏观调控下二手房交易成本的不断上升，不少投资客都趁着目前价格依然坚挺纷纷抛盘套现，使得各片区二手房放盘量都有明显增加，投资客逐渐撤离退场。
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