通过宏观调控，今后几年内住房建设规模将会适度而稳步地缩小。建议今后一段时期内，以人均年建设住房1平方米左右为宜。

　　房价似降还升，供需矛盾依然紧张，其中既有总量上的，更有结构上的。

　　统计数据显示，2006年全国住房需求持续旺盛，销售额增长了13%，销售面积增加了13%；但是供给却显得有些不足，北京新开工面积减少了13.3%，就全国来看，减少了2.5%，其中，经济适用房开发量增长率从5%降到2006年的3.2%，结构性矛盾突出。

　　可见，调控住房供应规模仍将是宏观调控的一项重要任务。但是，相对于中国国情而言，多大规模的住房建设量合适呢？

　　从可持续角度探讨住房建设规模

　　2005年和2006年，中央宏观调控把解决住宅建设规模过大的问题，作为一项重要任务，尤其是2006年“国15条”的颁布，要求城市政府制定住房建设规划并下达实行。

　　但是，城镇人口增加的影响，是合理建设规模必须要考虑的重要因素。

　　我国2002年进行过一次人口普查，当年城镇中有户口的居民3.8亿人，加上在城镇居住半年以上的长住居民，共计4.6亿人。按照近几年每年增加约2000万城镇人口的速度，估计到今年初，包括长住人口在内的总人数在5亿以上。我国2005年底城镇人均住房面积26平方米，是按有户口居民来计算的，因而有所“虚高”。如果加上长住人口来计算，则人均稍低于20平方米。

　　上述影响建设规模“缩小”和“扩大”的因素，具体到每一个城市在调控住房建设规模时，必须因地制宜地加以考量。

　　从供应结构调控建设规模

　　在进行总量调控的时候，还应看到，进城长住的“农民”再加上城市原有的住房困难人群，总数约1亿多人。他们收入低，居住条件很差。要解决好他们的住房问题，必须靠大力提供小套型住宅和必要的社会保障，任务极为艰巨。从这个角度看，今后应大幅度地扩大建设小套型住宅的规模。

　　统计数据显示，2003年至2005年，我国城镇年建设住房面积6亿多平方米，500多万套，其中大套型住房占60%多，约300多万套。

　　我国城镇居民总数约为1.5亿户，其中高收入者约为3000万户。中低收入者的绝大多数是买不起大套型、高房价住房的，买得起的主要是高收入者。高收入者基本上都有了自己的住房，但其中不少人这些年仍然在继续买房。如果每年有百分之十的高收入者进入市场买一套大套型住房，就会把当年建成的300多万大套型住房买得个差不离。再加一部分非高收入者，由于各种原因和采用种种办法也挤进买大套型住房的行列，上述原因也成为前些年大比重地建设大套型、高房价住房仍然“畅销”的主要原因。

　　如果我国2006年不进行宏观调控，任由大比重建设大套型、高造价住房之风(即每年仍然建设大套型住房300多万套)刮下去，就会形成耗用巨大的社会资源和财富，占用巨量的珍贵土地，却主要用于高收入者锦上添花保值增值的“非有效供给”，而广大中低收入者仍然因为中小套型住房供应不足和房价高涨而处于“买房难”的境地。

　　因此，我国政府2006年作出调整住房供应结构的宏观调控决策是及时的、正确的，绝不能以前几年大套型住房可以“畅销”(实为非正常畅销)为由，消极对待调整住房供应结构。

　　按“国15条”的要求，今后几年建设大套型住房将由前几年的300多万套逐步降为100多万套，需要回答两个疑问：一是，会不会造成大套型住房供应严重短缺？二是，会不会缩小住房建设总规模？

　　其实，只要我们坚持每户享有(含租住)一套适当住房的政策，并制订对今后建设大套型住房实行高土地出让金、高建设税费和入住后收取高物业税等抑制措施，就不会出现供应紧缺的问题。

　　而此次宏观调控，既要大幅度压缩大套型住房，又要大幅度增加中小套型住宅。由于中小套型住宅的增加有一个过程，又由于每套中小套型和大套型住房平均要差几十平方米，即使做到新增中小套型住房和压缩大套型住房的套数相等，也会适当地缩小建设总规模。

　　引导理性的住房消费

　　为了有效调控住房供应规模，还需要相应做好几项工作：

　　首先，要大力引导理性的住房消费。许多西方国家的居民，平均每人一生要换7次住房。青年居民参加工作后，一般是先租住公寓房。许多人要经过7～10年的积蓄才买房。先买小的旧的住房，其后随着收入提高再进行几次“梯度”改善(也会含一二次租房)，多数人最后一次才买适合自己经济条件的、大一点的新房。我国许多年轻人却只购不租，刚参加工作就要买房，而且要“一步登天”地买大的、新的住房。有的人不顾自己的经济承受能力买了大房，每月的大部分收入用于还贷款，成了“房奴”。

　　上世纪末，我国一户居民拥有两套住房是极少数。而这几年，拥有两套住房的已经大有人在，而且还在不断上升。应该看到，这种不理性的、“旺盛”的购房欲望，正在影响着许多居民，并造成了一种不合理、不切实际的住房需求。不切实际地住房需求，会造成需求总量不切实际地“虚高”，会刺激房价的过快上涨。而房价的过快上涨，又会反过来刺激购房欲望和需求，并造成其他行业的资金向房地产倾斜而“扩大规模”，从而形成了一种“恶性循环”的态势。

　　其次，给居民多余的钱找出路。目前居民有了多余的钱，除了购买住房可以保值增值外，很难找到其他较为满意的出路。如果许多居民都把多余的钱投向购房，就会造成一种“不正常”的住房需求和扩大“不正常”的住房供需矛盾。因此，必须多开辟“出路”，把居民多余的钱引向有利于发展国民经济和生产建设的多种新渠道。

　　第三，建议开展一次居民住房普查。近年来的报刊上，登载了许多对住房建设规模的不同意见。有人认为规模小了，有人认为规模大了。有人说有的城市拥有两套房的居民占20%，有人说有的城市己经达到30%～50%。以上意见之所以不同，源于对实际情况的底数不清。而要准确地分析形势，制定正确的住房政策，搞好调控管理和确定适当的建设规模，必须建立在切实弄清居民住房情况的基础上。为此，建议下决心开展一次全国性的城镇住房普查，并希望能够尽早施行。