府打出期房限转、信贷紧缩、土地严控等一系列“政策组合拳”后，上海房价仍然一骑绝尘？

继去年位列全国各大城市房价榜首后，备受争议的上海房价继续在政府与市场的博弈中攀高。近日，国家发改委、国家统计局公布的对全国３５个大中城市房地产市场调查报告显示，二季度房屋销售价格上海上涨幅度再列全国第一，达到２１．４％。

尽管有国家宏观调控和地方政策的双重把关，上海房价却一再突破人们的想象。人们不禁质疑：为什么在政府打出期房限转、信贷紧缩、土地严控等一系列“政策组合拳”后，上海房价仍然一骑绝尘？上海房价的天花板究竟有多高？

泡沫结论证据不足

供给不足拉高房价

根据《２００３年上海市国民经济和社会发展统计公报》，２００３年度上海市职工平均工资为２２，１６０元，月平均工资为１８４７元；城市居民家庭人均年可支配收入１４，８６７元。以占半数以上销售比例的１００～１５０平方米／套商品房计算，上海成套商品房的实际价格是家庭年人均可支配收入的３５～５０倍。与此对应的是，上海房价与家庭收入比也超过了１０∶１，大大高出４至６倍的国际惯例。仅从这个比例上看，上海房价是太高了，因而这也被众多学者当作是上海房价存在泡沫的证据。

不过，简单的数据累计并不能看出市场的真正面貌。据《上海房地》杂志今年第６期中的一篇文章指出，虽然２００２年上海人均收入已经跃升中国内地之首，但这实际上并不能反映居民的实际收入。用“人均收入”衡量上海居民的实际收入是一种误导。上海本地ＧＤＰ的４０．７％是政府收入，其中有７０％要上交中央政府；真正落入上海居民口袋的收入只是ＧＤＰ的一半，因此，上海人的实际收入水平要比ＧＤＰ反映的低很多。

还有部分专家认为，在看待房价问题时不能忽视上海房产需求结构上的两元特征，即本地需求与外来需求。目前外来需求大约占到６４％，大大高于本地需求，也就是说上海已不仅是上海人的上海，它已经成为全国人民的上海，亚洲的上海，乃至世界的上海。因此不能把房价简单地与本地居民可支配收入相比就得出存在泡沫的结论，而更应该站在一个全国乃至世界的视角来看待这一问题。

同时，上海的供给又相对不足。首先从城市地质条件上看，上海中心城区６７０平方公里的地带已出现不规则的沉降，这种沉降是局部地面负荷过重导致不同地域的沉降程度不一所造成的。在上海这块冲积平原上，至去年底已建起了２０００多幢高楼，而在建的或已经列入规划拿到批文的总计也有２０００多幢。正是为了解决上述的不规则沉降问题，２００３年上海市人代会特别通过一项决议，强制将正建及待建的高楼容积率不同程度地削减，有的楼盘容积率甚至被砍掉一半：这个措施直接减少了房产的供给量。

其次，土地的不可再生性客观上决定了楼盘供应的稀缺性，而上海经济的龙头地位不可替代，在规划中要建设成“四个中心”，城市功能的不断完善将使土地资源更加稀缺，地价也必然水涨船高。

三方面需求饥渴支撑上海房价

探讨上海高房价的内在因素，必须分析上海房地产的需求状况。复旦大学中国经济研究中心刘君认为，从需求性质上看，上海房地产需求可以分成三个方面：

一是投资性和投机性需求。由于上海市经济、贸易、金融、航运“四个中心”的高定位，及Ｆ１概念与世博概念，再加上国内经济的蓬勃发展，使得人们普遍对上海市的未来发展看好，因此将房地产作为投资品的国内外投资者大量涌入也就顺理成章了。根据２００３年底上海市统计局对“投资性购房状况”的调查，上海投资性购房比重已经达到１６．６％；而业内人士表示，若将一些不确定因素，如把炒楼花、空置半年以内的商品住宅中也会存在一定的投资性购房等情况考虑在内，上海商品住宅投资性购房的实际比重要远高于调查值。

二是经营性需求，即企业、商业等机构的经营性用房需求。由于上海位处长江三角洲龙头区域，是全国的金融与航运中心，再加上这里人才密集、劳动力便宜等一系列因素，造成了上海相对全世界其他城市特有的竞争优势，国内外企业纷纷把上海当成它们的生产基地、销售中心、研发中心与决策中心。上海市的这种竞争优势在中国加入ＷＴＯ后更是得到了极大的体现，导致上海经营性需求用房逐年递增。

三是住宅性需求，即居民的住宅需要。上海市政府计划到２００５年人均居住面积达到１８～２０平方米，而２００３年的人均居住面积是１３．８平方米，中间存在很大的缺口。再加上购房贴息等一系列金融支持政策，也极大地刺激了居民的住宅性需求。

可以看出，在中国经济的强劲增长、上海作为中国经济中心的定位及城市化水平不断提高的宏观大背景下，在四五年的短期内，上海房地产的三类性质的需求都不大可能减少。

投资收益可期使利益形成壁垒

为了打击房产投机行为、遏制房价迅猛上涨的势头，今年以来上海市政府出台了紧缩信贷、房产销售上网公示、期房限转、土地公开招投标出让等一系列政策。这些政策措施都是着眼于对上海房市的内生因素——房产的供给和需求——的控制来达到遏制房价上涨的目的。然而在此情况下，上海房价依然“逆风”上涨，说明政府的调控政策遇到了障碍。

首先，金融市场的不完善导致投资工具的单一和投资渠道的不通畅，从而影响到调控需求政策效应的发挥。我国现有的理财途径主要为银行储蓄、购买债券、股票交易等，但是现在银行存储和债券利息极低，股票市场徘徊不前，而产业投资的门槛又将民间资本挡在门外，大量闲散资金亟待寻找出路。而作为商品的房产不同于一般的商品，其兼备的消费品和投资品的双重属性使持有者可以保值增值，因而在目前缺乏其他投资渠道与投资工具的情况下，商品房作为投资品的属性便得到了凸显，为民间游资提供了崭新的市场和获利空间，从而使得大量资金流向了房地产。

此外，由于人民币与美元汇率基本保持平稳，而中国经济近些年来强劲增长，其他国家相对来说经济增长缓慢，导致了市场普遍对人民币持有升值的预期。由于汇率是固定的，在升值的预期下以人民币计价的国内资产就显得相对便宜，由此使得国外的资金也涌入中国，其中相当一部分已经投向和正在投向上海房地产。

其次，政府自身的调控政策出现悖论，最明显的反映在上海的土地调控政策上。上海从去年７月开始实行土地公开招投标出让以来，由于土地供应有限，开发商对土地的竞争非常激烈，中标者基本上都是出价高者。众多发展商在土地拍卖中面对天价毫不胆怯，因为再高的土地价格都可以计入房价，最终地价上升的成本也由购房者自己消化。政府的一系列调控措施的本意是为了打击投机性需求，增加有效供给，一减一增从而达到抑制房价上涨的目的。但是实行土地调控政策的结果却客观推动了地价的一路高涨，从而由房产供给成本的增加导致了房价的上扬。

稳定市场情绪

“最重一击”低调处理

房价是涨是跌，上海市政府对它的关注度不亚于任何人。

２００４年４月，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天对外公布，房地局等相关部门将出台３项政策平抑上海房价，其中包括降低商品房预售标准。５月３１日，副局长庞元再次公开透露，降低普通商品房预售标准政策的相关调查摸底工作已于５月下旬完成。如果政策出台，这部分提前上市的普通住宅商品房供应量将达到５００万平方米，加上今年将竣工供应的３００万平方米配套商品房，市场供应将大大放量。

然而，这个原本被视为平抑房价“最重一击”的政策，现在却正慢慢淡出人们的视线。日前庞元副局长所做的《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》中，在肯定了关于限制期房转让等既定政策的同时，亦强调了关于下一步市场管理和调控的工作重点。他说：“由于上半年上海出台的一系列调控措施的效应正在逐步显现过程中，再加上国家宏观调控政策，尤其是信贷政策，对房地产市场的影响程度还需后评估，希望信贷调控政策平稳落地，实现软着陆……下半年，上海将以深化、细化、完善已出台的各项政策为主，保持产业政策的稳定性。”由此可见，上海降低商品房预售标准的政策作为一枚原本寄予很高期望的重型武器，极有可能暂停使用。

据内部消息透露，“对待该政策的态度可能是在前期政策有效果、并且已经达到‘心理成效’的前提下，低调处理”。

“开发商对于行情的把握，恐怕未必如想象中的那样理性，很可能一个信号就会引发他们对未来行情的恐惧，从而形成规模效应，造成市场集体下滑。”一位浸淫上海房地产市场多年的资深人士指出，政策只可能是导火索，真正导致房价变化的只能是事件性的爆发和开发商心态的转变。

上海房地产市场究竟是继续潜行、坚持稳步上扬，还是确保必须的下调空间、满足民意，这已经成为上海市有关部门不得不思考的重要问题。